Louer en meublé de tourisme à Biarritz : obligations 2026
Biarritz applique la procédure de changement d'usage : louer une résidence secondaire en meublé de tourisme y suppose une autorisation préalable. La limite nationale de 120 jours s'applique aux résidences principales.
Les règles locales à Biarritz
| Obligation | À Biarritz |
|---|---|
| Numéro d'enregistrement | Obligatoire depuis le 20 mai 2026, comme partout en France. Procédure locale encore opérationnelle : téléservice de Biarritz. |
| Résidence principale | 120 jours maximum par année civile. |
| Changement d'usage | Applicable, avec compensation. Biarritz relève du règlement de la Communauté d'agglomération Pays Basque, applicable aux 24 communes de l'agglomération de Bayonne. Louer en meublé de tourisme un logement qui n'est pas la résidence principale du loueur suppose une autorisation avec COMPENSATION : transformer en logement un local qui n'était pas dévolu à l'habitation, de surface au moins équivalente et situé dans la même commune, ou acheter des droits de commercialité. Deux régimes dérogatoires sans compensation : la location de forme mixte (bail étudiant de 9 mois minimum plus 3 mois de tourisme estival), délivrée pour un an aux personnes physiques comme morales ; et le meublé de tourisme situé dans l'enveloppe bâtie de la résidence principale du demandeur, pour lequel une seule autorisation temporaire de deux ans est délivrée par personne physique. |
| Quotas | Aucun quota identifié à ce jour. |
| Taxe de séjour | Instaurée : votre meublé y est soumis, classé ou non. informations officielles. |
| Zone tendue | Oui (décret n° 2023-822) — une commune en zone tendue peut instaurer le changement d’usage par simple délibération. |
La limite applicable à une résidence principale est de 120 jours par an. C'est le point à retenir, car il est massivement mal rapporté : de nombreux sites commerciaux affirment que Biarritz aurait abaissé le plafond à 90 jours, certains ajoutant que les plateformes bloqueraient les annonces au-delà. C'est FAUX au regard du règlement des locations saisonnières publié par la Ville, qui énonce que « les résidences principales mises en location pour une durée cumulée inférieure à 120 jours ne sont pas soumises à la demande de changement d'usage ». Le règlement intercommunal renvoie d'ailleurs expressément la fixation du plafond à chaque commune, et précise qu'à défaut de délibération motivée la limite de 120 jours s'applique : aucune délibération d'abaissement n'a été trouvée pour Biarritz. RÈGLE DES DEUX DATES appliquée au dispositif : règlement approuvé le 5 mars 2022, modifié le 9 juillet 2022, mais entré en vigueur seulement le 1er mars 2023 ; la modification n° 2 du 27 septembre 2025 s'applique dès son approbation. VEILLE : Biarritz instruisant en propre, sa pratique peut diverger de celle de la CAPB sur des cas limites — et une délibération d'abaissement à 90 jours reste possible à tout moment, la commune étant en zone tendue. À noter enfin, au 3 août 2026, que le téléservice de dépôt mt.e-permis.fr présente un certificat de sécurité invalide : un navigateur affiche un avertissement avant d'y accéder. Nous ne pointons donc pas directement vers lui et renvoyons vers la page de la Ville qui y conduit.
Les textes locaux
Ce qui s'applique partout en France
Depuis le 20 mai 2026, tout meublé de tourisme doit être enregistré et disposer d'un numéro d'enregistrement, partout en France.
- Le numéro d'enregistrement — obligatoire depuis le 20 mai 2026, sur toutes vos annonces.
- Le DPE — classe A à E exigée pour une autorisation de changement d'usage, décence énergétique à compter de 2034.
- La fiscalité micro-BIC — 30 % / 15 000 € en non classé, 50 % / 83 600 € en classé pour les revenus 2026.
- La limite de jours — 120 jours au niveau national, abaissable à 90 jours par la commune.
Questions fréquentes
- Faut-il un numéro d'enregistrement pour louer un meublé de tourisme à Biarritz ?
- Oui. Depuis le 20 mai 2026, l'enregistrement est obligatoire pour tous les meublés de tourisme sur l'ensemble du territoire, y compris pour une résidence principale louée quelques jours par an, et un numéro doit être demandé pour chaque logement mis en location.
- Combien de jours par an peut-on louer sa résidence principale à Biarritz ?
- Biarritz applique la limite nationale de 120 jours par année civile. Au-delà, le logement perd son caractère de résidence principale.
- Une autorisation de changement d'usage est-elle nécessaire à Biarritz ?
- Oui pour une résidence secondaire : Biarritz applique la procédure de changement d'usage, et l'autorisation est requise quelle que soit la durée de location. Elle est soumise à compensation.
Nos sources pour Biarritz
- Ville de Biarritz — Règlement des locations saisonnières — consultée le 03/08/2026
- Communauté d'agglomération Pays Basque — Règlement de changement d'usage, modification n° 2 du 27 septembre 2025 — consultée le 03/08/2026
- Communauté d'agglomération Pays Basque — Taxe de séjour et numéro d'enregistrement — consultée le 03/08/2026
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