Résidence principale : 120 jours, ou 90 selon votre commune

La règle nationale

Une résidence principale ne peut pas être louée comme meublé de tourisme plus de 120 jours par année civile, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. Le décompte s’entend toujours par année civile — il repart à zéro au 1^er janvier.

Cette limite découle de la définition même de la résidence principale : le logement occupé au moins huit mois dans l’année, au sens de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989. Louer au-delà de 120 jours fait mécaniquement perdre au bien son caractère de résidence principale.

L’abaissement à 90 jours

Depuis le 1^er janvier 2025, les communes peuvent abaisser ce plafond par délibération motivée, dans la limite de 90 jours. Elles peuvent donc fixer n’importe quelle durée maximale entre 90 et 119 jours. Depuis la généralisation de l’enregistrement en mai 2026, cette faculté est ouverte à toutes les communes.

Les plateformes ont l’obligation d’empêcher la location d’une résidence principale au-delà du plafond applicable : le blocage est technique autant que juridique.

Les communes que nous avons vérifiées et qui ont abaissé la limite

• Antibes — 90 jours
• Bordeaux — 90 jours
• Lyon — 90 jours
• Marseille — 90 jours
• Montpellier — 90 jours
• Nice — 90 jours
• Paris — 90 jours

L’erreur classique : confondre la date du vote et la date d’application

C’est le piège le plus fréquent, et il coûte cher. Une délibération qui abaisse la limite ne s’applique presque jamais le jour de son vote. Le guide du ministère recommande d’ailleurs aux communes de prévoir une application au 1^er janvier de l’année suivante, ou une mesure transitoire tenant compte des jours déjà loués.

Deux exemples concrets parmi les communes que nous avons vérifiées : Bordeaux a voté les 90 jours en séance du 8 juillet 2025, mais la limite ne s’applique que depuis le 1^er janvier 2026 ; Marseille a délibéré le 25 avril 2025 pour une entrée en vigueur quatre jours plus tard. C’est pourquoi chacune de nos fiches communes affiche systématiquement les deux dates.

Ce qui se passe au-delà de la limite

Deux conséquences distinctes, qu’il ne faut pas confondre :

• Le dépassement du plafond communal (90 à 119 jours, selon la commune) est sanctionné par une amende civile pouvant atteindre 15 000 €.
• Le franchissement des 120 jours fait basculer le logement dans le régime de la résidence secondaire. Dans les communes qui appliquent le changement d’usage, il faut alors une autorisation préalable — sous peine d’une amende civile pouvant atteindre 100 000 €.

Point important, souvent mal compris : l’abaissement local à 90 jours ne fait pas entrer les logements loués entre 90 et 120 jours dans le champ du changement d’usage. Cette procédure continue de ne s’appliquer qu’à partir de 120 jours. Louer 100 jours dans une commune à 90 jours vous expose à l’amende de dépassement, pas à l’obligation d’autorisation.

Comment le décompte est contrôlé

Les communes qui appliquent le numéro d’enregistrement peuvent obtenir des plateformes les données d’activité de chaque local : le nombre de nuitées louées pour l’année en cours et l’année précédente. Elles peuvent aussi vous demander directement votre relevé de nuitées — ne pas le transmettre expose à une amende civile de 15 000 €.

Autrement dit, le contrôle ne repose plus sur une dénonciation ou une visite : il se fait par croisement de données, à grande échelle.

En résumé

• 120 jours par année civile au niveau national.
• Votre commune peut avoir fixé entre 90 et 119 jours — vérifiez sa date d’application.
• Dépassement du plafond communal : jusqu’à 15 000 € d’amende civile.
• Au-delà de 120 jours : régime de la résidence secondaire, et changement d’usage le cas échéant.

Le diagnostic gratuit applique directement la limite de votre commune quand nous l’avons vérifiée, et la limite nationale sinon.